任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産（債務超過物件）を債権者の合意を得て売却することです。
任意売却は任売とも言われています。当協会で運営している「任意売却取扱主任者」を「任売主任者」と省略して表記したり、競売、公売と比較する際に、任意売却を単に「任売」と省略して呼ぶことがあります。
住宅ローンを滞納すると、債務者がローンを分割で返済する権利（期限の利益といいます）が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。
この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、当協会に「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。
競売と任意売却の違い
競売と任意売却は、両方とも金融機関から借りたお金（住宅ローンなど）全額の返済ができない状態で不動産を売却することです。しかし、競売と任意売却では販売方法、意思決定、そして結果が大きく異なります。
競売は全ての意思決定を裁判所が行うため、非常に透明性の高い取引です。ただ、任意売却と比較してデメリットが多いのが難点です。競売のデメリットは大きく以下の５つが挙げられます。他にも様々なデメリットが存在しますが、詳細は「任意売却と競売の違い」のページをご覧ください。
１．限られた情報しか公開されないため、相場価格より安く売却されてしまう
２．新聞やインターネットで競売物件として住所が公表されてしまう
３．落札者がお金を支払った時点から売主は、不法滞在者になってしまう
４．不動産を売却したのに売主には一銭も支払われない
５．競売費用や遅延損害金が加算された残債務の一括返済を請求される
これに対して任意売却は、通常の不動産取引と同様、ご相談者さまの意志が反映された形での売却となります。きちんと情報公開することで相場価格での売却はもちろん可能ですし、ローン滞納を周囲に知られることもありません。強制立退きでは無く時間的に余裕のある引越ができますし、売却代金の一部を引越代として債権者から融通してもらえる可能性もあります。さらに、残債務は月々5千円から3万円程度の返済を行える可能性が高い点も魅力の一つです。通常の不動産取引と違う点は、売却価格に関して債権者の同意を必要とする点です。
任意売却の大きな特徴として、自宅売却に係る経費（登記料や仲介手数料など）は売却代金の中から清算することができます。そのため、売主が持ち出しでお金を支払う必要はありません。前述の引越代は、売却代金から最高30万円を融通してもらえる可能性があります。引越には敷金・礼金・仲介手数料・前家賃などでまとまったお金が必要となるため、その30万円をもらえることで引越が比較的スムーズに行えます。
任意売却をするための方法
任意売却を行うためには、抵当権を設定している全ての債権者から同意を得る必要があります。また、不動産取引となるため、宅地建物取引業免許を持っている会社との媒介契約（仲介契約）も必要となります。
※抵当権とは、住宅ローンなどの借金をする際、ローン返済ができない時に、その抵当権を設定した不動産を売却してお金を返してもらう権利のことです。つまり、抵当権とは、いわゆる「借金のかた」にあたる権利になります。住宅ローンは自宅に対して抵当権を設定し、企業が本社や工場をお金を借りて買う場合はその本社・工場に抵当権を設定するのが一般的です。
任意売却は債権者にとってもメリットがある！？
債権者から任意売却の同意を得るには、もちろん債権者にとってもメリットが無くてはいけません。債権者が任意売却に応じるメリットは主に３つあります。１つ目は競売よりも多くお金を回収できること、２つ目は競売よりも早くお金を回収できること（競売には1年以上かかることもあります）、３つ目は競売に比べて、事務作業を大幅に減らせることです（任意売却は弁護士や不動産会社が中心となって行います）。そのため、金融機関やサービサーの多くは、任意売却に対して協力的です。
任意売却が可能な期間
任意売却が法律的に可能なのは競売開札日の２日前までです。しかし、競売が開始されてしまっていると、債権者と交渉する時間が少なかったり、債権者が任意売却に応じなかったりと、任意売却の成功確率は落ちてしまいます。任意売却を成功させるためには、少しでも早い相談が一番重要です。もちろん既に競売が開始されている物件でも取り下げてもらうことができますので諦める必要はありません。
任意売却に向けた交渉はすべて当協会がアドバイス
任意売却は銀行など金融のプロとの交渉が必要となります。ご相談者さまご本人でも任意売却の交渉は可能ですが、当協会が間に入ることで、より有利な条件での任意売却が可能となります。
全国任意売却協会は弁護士が主体となり、税理士、司法書士、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者等が集まった任意売却の専門家集団です。当協会は設立以来、任意売却による債務問題の解決に特化しており、任意売却を含む債務問題に対して豊富な経験とノウハウを持ったスタッフが、ご相談者さまの住宅ローン問題に対して、最適な解決方法を無料でご提案させていただいています。
任意売却だけでは住宅ローン問題は解決しません
任意売却を行うことで、住宅ローンの返済という問題点解決には目途をつけることができます。しかし、任意売却だけでは本当の意味での解決にはなりません。
自宅を任意売却すると、当然売主はその家から引越さなければなりません。しかし、賃貸住宅への引越では必ず必要となる連帯保証人の確保が難しいケースもあります。せっかく良い条件で任意売却できても引越先が見つからなければ本末転倒です。そこで、当協会では、業務提携している不動産会社が引越のお手伝いもしております。他にも自己破産や離婚調停の法的手続き、生活保護の申請、再就職支援、心理カウンセリングなど、充実したアフターサービスでご相談者さまの再スタートを応援しています。